花百萬裝潢卻變水濂洞？教你房屋漏水如何求償！

在處理房屋買賣糾紛中，最常聽到的遺憾就是：「早知道就該請人驗屋了！」但現實中，許多購屋者在交屋那一刻以為幸福已到手，卻沒想到迎接自己的，是天花板的滲水、牆角的發霉與牆壁的龜裂。尤其當你以為裝潢一切妥當，人生開始邁入新階段時，才發現問題根本還沒開始。

這篇文章，我會結合我們處理過的實務案例，和你一起討論在遇到房屋漏水與施工瑕疵時，該怎麼做、能怎麼做。

交屋後漏水怎麼辦？

在交屋後才發現漏水，通常是讓屋主最崩潰的情況，因為這代表問題可能早已存在，但你在買房或驗屋時沒發現。以我處理過的案件來說，有一位買方是在冬季購屋，夏季入住後才發現牆壁因天雨滲水變色。他氣憤地找上建商，卻被推託是「住戶自己造成的」。

這時第一個關鍵是要分辨：漏水是否屬於「隱蔽性瑕疵」？根據《民法》第359條，如果買方在交屋時未察覺、而賣方也未事先告知，則這種狀況仍屬賣方責任。若在五年內發現隱蔽性瑕疵，買方有權主張修繕或解除契約。

重點在於：一旦發現漏水，請立即拍照、錄影、找公正第三方（如建築師或驗屋公司）出具鑑定報告，建立完整的證據鏈，否則未來走訴訟流程時，很容易陷入「誰說的算」的攻防戰。

漏水的責任，會根據買賣關係或裝修關係而有所不同。如果你是買中古屋，責任通常落在賣方或原屋主身上；如果你是新成屋，則需檢視建商保固內容。根據《消費者保護法》第7條，建商對其商品品質負有保證責任，因此「交屋五年內瑕疵問題」，以及「發現問題後六個月內」通知賣方。

但在實務上，建商或賣方常會主張「自然老化」、「買方使用不當」等抗辯理由逃避責任。所以我們常提醒當事人，若當初簽約時有附加「交屋前無漏水」之條款，將大大增加後續求償的勝算。

此外，在共同住宅中若漏水源來自樓上鄰居，則根據《公寓大廈管理條例》第12條，若因未妥善使用專有部分導致他人損害，該樓層住戶亦需負責。

這類案件往往最棘手，因為裝潢已動工，原始牆面、地板已被覆蓋，導致難以追溯漏水原因與責任人。過去我們處理過一位自住屋主，在交屋後三個月便展開裝潢，半年後入住才發現窗邊滲水導致衣櫥發霉。責任歸屬難斷，建商甚至反指責是裝潢時破壞防水層。

我們協助當事人重建當時裝潢記錄，找出未接觸該區域的證明，並委請公正鑑定單位出具報告，最終讓建商承擔部分責任。

因此，我的建議是：裝潢前務必拍照記錄原始屋況，尤其是窗戶、浴室、牆角、天花板等高風險部位，並請裝潢團隊簽署「未更動防水結構保證書」，這樣日後若發生爭議，至少能還原事實。

當你確認漏水是對方責任，下一步就是求償。實務上，第一步可嘗試發函要求修繕，對方若無回應或態度敷衍，再進一步提出訴訟。但需注意的是，在法庭上打這類「施工瑕疵」官司時，法官最重視兩點：第一是你是否有證據證明漏水原因及責任人，第二是你是否已合理通知對方處理機會。

根據《民法》第227條之一，若契約履行有瑕疵，債務人應負損害賠償責任。在法院認定建商或賣方未善盡告知或交付義務時，可判其賠償修繕費用，甚至部分精神損害。

但我要提醒的是，求償是漫長且充滿變數的過程。與其事後奔波蒐證、走法律程序，不如事前多一份警覺與保護。