違章建築可以買賣嗎?被抓到一定會被拆除?遇到要怎麼處理?

違章建築可以買賣嗎?

現在房價這麼貴,好不容易找到符合預算的好物件,就怕有不暗藏風險在裡面,比如漏水、凶宅、違建、海砂屋等,萬一買到違建,以後被政府勒令強拆要怎麼辦?如果你是在不知情下買到違章建築,最好不要獨自去跟建商、房仲理論,建議先找律師討論戰術在行動,不然等到案件被對方取得先機,這時候找律師起死回生難度只會更高喔!

 

違章建築會被拆除嗎?被抓到就一定要拆嗎?

其實不一定,由於台灣違建多到不可思議,所以不是每個違建都會被政府處理到,而通常會問這問題,代表很可能已經被民眾或鄰居「檢舉」了,而就算被檢舉,也有可能只會寄罰單或列管緩拆,不一定每個案例都會在勘察後通知拆除。

至於違章建築是否要拆,可以參考以下三種情況:

 

1.即報即拆

通常是新的違建(民過84年1月1日以後的違建),比如改建農地變成工廠、民宿等,常常是這類違建。另外是對公共安全有影響的違建,比如占用防火巷、消防通道等。這類型「原則上」只要有人通報主管機關就會馬上派人勘驗後拆除。

 

2. 列管暫緩

通常是指比較舊的違建(民過84年1月1日以前的違建),各縣市政府會針對既存違建和舊有違建拍照列管、先暫緩拆除。但將來有可能會因為都更或其他必要情況而拆除,所以列管並「不等於不拆」喔!

另外就是比較輕微的案件,也可能會列入暫緩拆除,比如採光罩、陽台外推、雨棚等違建,因為情節較輕微,只要不影響公共安全、古蹟保存等,都有可能是先列管暫緩。

 

3. 免拆除

如果違建本身只是尚未申請建造執照,但其本身有符合相關法規,原則上政府是允許補辦執照(合法化)的,畢竟建物本身沒有違法之虞,拆除大隊人力不足,硬要拆除一個單純因為沒登記,但其實可以合法的建築,也是有點勞民傷財。

另外就是若違建本身情況幾乎毫無危害,情況輕微到毫無拆除之必要,政府也可能「不會進行拆除」,比如加裝鐵窗、天線、假山水、女兒牆,這些只要不侵害到其他人,基本上政府不會要求你去拆除。

 

違章建築怎麼處理? 程序問題可這樣合法化!

如果違章建築單純只是因為程序問題,比如建物本身符合法規,但尚未申請核發建照,那只要依法去補辦執照,並繳交相關稅款,就可以就地合法化。

而如果不知道自己是否屬於違建,可以輸入「縣市+違建查詢找到,比如您在台北市,就可以輸入「台北市違建查詢」,名單裡面都有詳細地址跟內容。

而將來一旦違建面臨政府拆除的命令,未來拆除費有可能會由違建者付費,目前雙北已經由違建者付費多年,目前各縣市決議不一,但其他縣市都有跟進的趨勢,這點需特別注意。

 

違建可以買賣嗎? 買到違建怎麼辦?

很多人可能覺得說,我真衰買的時候不知道是違建,可既然是違建,那他可以賣給我嗎?這樣合法嗎?

其實就算有違建,交易都還是可以成立的,只是你買到的是違建的「事實上處分權」但若您是在不知情的情況下買到違建,這時受到損失(未來被通知拆除)、或是未來知情後覺得權利被侵害都可以要求賠償,而後者甚至可以要求解除買賣契約。且賣家刻意隱瞞違建事實,還可能有詐欺的嫌疑!

但若無法證明事先不知有違建,或是知情後才買下來,就算事後突然被政府要求拆除也不太可能求償,雖然違建是無法以「建物」來進行交易,畢竟違建不會登記在權狀裡,但違建仍有「占有」、「自由使用」、「自由收益」…等權益,因此仍是獨立的財產權,交易仍是有效的。

完整的所有權(一般建物):
對標的物有永久全面支配的權力。
事實上處分權(適用違建):
缺乏移轉登記跟設定抵押登記之權利。

以上是如果您買到違章建築,可能會遇到的法律問題,如果您還有買賣房屋的相關法律糾紛,需要委任律師協助處理,隨時可以聯繫我們唷!

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